Construir verde custa mais agora e economiza depois

Construir verde custa mais agora e economiza depois: por que o mercado imobiliário brasileiro ainda não fez essa conta.

Construir com foco em sustentabilidade exige um aporte inicial maior, mas gera economia operacional a longo prazo. No entanto, o mercado residencial brasileiro ainda hesita em adotar essa conta devido a barreiras de curto prazo, foco no custo inicial e estrutura de incentivos insuficientes.

Fachada moderna com um exuberante jardim vertical em Portland, exibindo a vegetação urbana.

Existe uma conta simples que o mercado imobiliário brasileiro ainda não decidiu fazer de forma sistemática. Um edifício com certificação LEED custa entre 5% e 10% a mais para construir. Em contrapartida, consome em média 30% menos energia elétrica e 40% menos água do que uma construção convencional equivalente, segundo dados do GBC Brasil. Os valores de locação de imóveis certificados são entre 15% e 18% mais altos. A velocidade de ocupação é maior. O custo operacional ao longo da vida útil do edifício é significativamente menor.

O sobre custo inicial se amortiza. A questão é em quanto tempo e quem paga essa conta.

O que é a certificação LEED e por que ela importa

A certificação LEED, sigla para Leadership in Energy and Environmental Design, é um sistema de avaliação ambiental de edificações criado pelo U.S. Green Building Council e reconhecido internacionalmente. No Brasil, o GBC Brasil é o órgão responsável pela implementação do sistema, que avalia eficiência energética, uso racional da água, qualidade do ar interno, materiais utilizados na construção e sustentabilidade do terreno escolhido para o empreendimento.

A certificação tem quatro níveis: Certified, Silver, Gold e Platinum. O nível Platinum, mais alto da escala, exige acima de 80 pontos numa avaliação que pode chegar a 110. São Paulo lidera o ranking nacional com dez empreendimentos certificados LEED Platinum, todos na categoria corporativa, concentrados nos principais eixos da Avenida Paulista, Faria Lima e Engenheiro Luís Carlos Berrini.

Em 2025, o GBC lançou o LEED v5, versão que intensifica o foco em descarbonização e neutralidade de carbono. Projetos registrados no Brasil a partir de 2025 podem optar pela nova versão, que adiciona métricas de emissões incorporadas na construção ao conjunto de critérios já existentes.

Os números que justificam o investimento

O Faria Lima 3500, prédio corporativo adquirido pelo Itaú por R$ 1,49 bilhão e detentor de três certificações LEED simultâneas, alcançou 31% de redução no consumo de energia em relação ao padrão convencional. Cem por cento dos resíduos não orgânicos gerados pelo edifício são encaminhados para reciclagem. O sistema de uso eficiente de água reduziu o consumo hídrico de forma expressiva.

A Torre Santander, na Vila Olímpia em São Paulo, recebeu a certificação LEED Platinum por práticas que incluem reuso de água, sistemas avançados de climatização, iluminação natural maximizada e utilização de materiais reciclados na construção.

Esses casos corporativos representam o topo do mercado. O argumento ambiental e financeiro funciona com clareza quando o comprador ou locatário é uma empresa que contabiliza custo operacional, relata emissões para investidores e usa o endereço sustentável como argumento de posicionamento de marca.

O problema é que esse argumento ainda não desceu para o mercado residencial na mesma proporção.

O mercado residencial e o apartamento para alugar em São Paulo

Para quem busca apartamento para alugar em São Paulo, a certificação LEED raramente aparece como critério de busca. Não porque o inquilino não se beneficiaria dela, mas porque a oferta de imóveis residenciais certificados ainda é proporcionalmente pequena em relação ao estoque total disponível na cidade.

O GBC Brasil reconhece essa lacuna e tem trabalhado para ampliar a certificação para o segmento residencial. Mas esbarra numa lógica de mercado que o próprio setor nomeia com honestidade. Como apontam especialistas do setor, no alto padrão a sustentabilidade é uma questão conceitual, já que dificilmente a economia de água e luz muda algo na vida do comprador que paga R$ 40 mil ou R$ 60 mil por metro quadrado. A sustentabilidade como diferencial de venda funciona melhor onde o impacto econômico é mais visível: nos programas de habitação popular, onde a redução da conta de luz e água representa percentual relevante da renda familiar.

Essa constatação revela uma contradição que o mercado ainda não resolveu. Quem mais se beneficiaria da redução de custos operacionais proporcionada pela construção sustentável é exatamente quem menos acesso tem a ela, porque o sobre custo de 5% a 10% na construção se traduz em preços de venda e locação acima do que o segmento de renda média consegue absorver sem subsídio.

O que muda com o LEED v5

A versão 5 do LEED, disponível para novos registros no Brasil desde 2025, adiciona ao sistema de avaliação métricas de carbono incorporado na construção, ou seja, as emissões geradas pela extração, transporte e processamento dos materiais utilizados antes mesmo de o edifício entrar em operação. Esse componente, chamado de carbono incorporado ou embodied carbon, representa entre 10% e 20% das emissões totais de um edifício ao longo de sua vida útil, segundo estimativas do setor.

A mudança é relevante porque até então a avaliação LEED focava principalmente nas emissões operacionais, aquelas geradas pelo consumo de energia e água durante o uso do edifício. Com o LEED v5, a conta ambiental passa a começar antes da obra terminar, o que pressiona incorporadoras a escolher materiais com menor pegada de carbono desde o projeto.

Por que o mercado ainda não generalizou a construção verde

A resposta que o setor dá quando pressionado é sempre a mesma: o sobre custo inviabiliza a adoção em larga escala sem incentivos. Mas essa resposta é parcial. O sobre custo de 5% a 10% na construção se amortiza ao longo da vida útil do edifício por meio da redução de custos operacionais. O problema não é que a conta não fecha. É que ela fecha no longo prazo para o proprietário, enquanto o construtor paga o sobre custo no curto prazo e o repassa integralmente para o preço de venda.

Municípios como São Paulo, Curitiba e Niterói já concedem desconto no IPTU para edificações com certificação ambiental reconhecida, o que representa um incentivo concreto. Mas a escala desse incentivo ainda é insuficiente para mover o mercado de forma sistêmica.

O resultado é que São Paulo, cidade com dez empreendimentos LEED Platinum e dezenas de projetos registrados em diferentes estágios de certificação, convive com um estoque residencial majoritariamente construído sem qualquer critério de eficiência ambiental. O apartamento verde existe. O apartamento para alugar em São Paulo com certificação LEED que caiba no orçamento do inquilino de renda média ainda é exceção.

Construção verde: obra que não pode mais ignorar essa tendência

A conta que o mercado precisa fazer

Construir verde custa mais agora e economiza depois. Essa equação é matematicamente verificável. O que falta é que o mercado a incorpore como padrão, não como diferencial de luxo ou marketing de sustentabilidade.

O setor imobiliário é responsável por 38% das emissões globais de carbono, segundo dados do GBC. No Brasil, onde o ritmo de construção é acelerado e o estoque de edificações antigas é enorme, a oportunidade de reduzir essas emissões por meio da construção mais eficiente é proporcionalmente grande. A certificação LEED é um instrumento para isso. O LEED v5 chegou com critérios mais rigorosos. Os incentivos fiscais existem, ainda que insuficientes.

O que falta não é tecnologia nem metodologia. É a decisão de tratar a eficiência ambiental das edificações como critério de planejamento urbano, não como atributo opcional de empreendimento premium. (ecodebate)